Старый фонд
1/4
1/4Ремонт квартиры в старом фонде Санкт-Петербурга
29% домов Петербурга построены до 1917 года, а в Центральном и Адмиралтейском районах — около 95%. Здесь потолки до 4,2 м, лепнина и печи — и деревянные перекрытия, старые стояки, проводка, которая не тянет современную технику. Ремонт в старом фонде начинается не с отделки, а со вскрытия и обследования.
Сколько стоит
| Класс ремонта | Только работы, ₽/м² | Работы + черновые, ₽/м² | Под ключ со всеми материалами, ₽/м² |
|---|---|---|---|
| Комфорт Евроремонт: скрытые двери, теневой плинтус, продуманный свет | 20 000 ₽ – 27 000 | 28 000 ₽ – 36 000 | 48 000 ₽ – 65 000 |
| Бизнес Дизайнерский ремонт по проекту с авторским надзором | 28 000 ₽ – 38 000 | 37 000 ₽ – 48 000 | 65 000 ₽ – 90 000 |
| Премиум Индивидуальный проект: камень, шпон, умный дом | 40 000 ₽ – 60 000 | 52 000 ₽ – 75 000 | 100 000 ₽ – 160 000 |
Цены за м² площади пола, без мебели и техники. Прайс актуален на 22 сентября 2026.
Цены по классам — до поправки на старый фонд. Работы по перекрытиям, выравниванию завалов, высоте потолков больше 3 м и логистике центра считаем отдельными строками после вскрытия. Резерв на скрытые дефекты — отдельной строкой сметы с потолком в процентах; тратим его только по акту вскрытия с фото.
Что входит
- Вскрытие полов и обследование перекрытий: опоры балок, гниль, засыпка
- Демонтаж перегородок с дранкой и старой штукатурки до кирпича
- Лёгкие или сухие стяжки по лагам на деревянных балках
- Новая проводка в пределах выделенной мощности дома, новый щит
- Замена стояков и разводки; газовые колонки — по проекту газовой службы
- Выравнивание стен с завалом, откосы высоких окон
- Реставрация лепнины и паркета, печи — если сохранились дымоходы
- Согласования: МВК, для дома-памятника — КГИОП
Перекрытия: сначала вскрыть, потом считать
В домах до 1870-х годов балки перекрытий, как правило, деревянные. Из-за надстроек бывает, что внизу балки деревянные, вверху металлические, а год в паспорте означает год надстройки. В 1970-е часть домов прошла капремонт с заменой перекрытий на железобетонные — отсюда перепады плит «ступеньками».
Поэтому до сметы вскрываем пол в двух-трёх местах: смотрим опоры балок на стены, гниль, засыпку. На деревянных балках не делаем тяжёлую мокрую стяжку — только лёгкую или сухую по лагам, нагрузку проверяем после вскрытия. Демонтаж перегородки из доски с дранкой и штукатуркой по рынку стоит 1 240–2 376 ₽ за м² — заметно дороже кирпичной, у которой медиана 740 ₽.
Влажность, стены и печи
Средняя влажность воздуха в Петербурге — 78%, в ноябре–январе 86–87%. Толстые кирпичные стены сохнут медленно, а углы, откосы и стены за шкафами у фасада — главные места для плесени. Перед штукатуркой обрабатываем кирпич антисептиком, на наружных стенах не используем виниловые обои, мебель ставим с зазором от стены.
Отделку ведём при +5…+30 °С и влажности воздуха не выше 60% (СП 71.13330, п. 7.1.1). Отопительный сезон длится около семи месяцев, и сушить штукатурку в это время можно только в отапливаемой квартире с работающей вентиляцией — это закладываем в график.
Печь или камин восстанавливаем, только если сохранились дымоходы. Нерабочую изразцовую печь чаще сохраняем как часть интерьера: разбор тяжёлой печи на деревянном перекрытии — отдельная инженерная задача.
Дом-памятник: когда нужен КГИОП
Сначала проверяем, есть ли дом в реестре объектов культурного наследия и что записано в предмет охраны: лепнина, печи, лестницы, окна, цвет. По разъяснению КГИОП, в многоквартирных домах-памятниках работы по содержанию, включая перепланировку, не требуют даже уведомления, если не затрагивают предмет охраны. Тогда это обычный ремонт и перепланировка через межведомственную комиссию района.
Если затрагивают — нужны задание, разрешение и проект, согласованные КГИОП (ст. 45 Федерального закона № 73-ФЗ). Штраф для гражданина за работы без разрешения — 15–100 тыс. ₽ (ст. 7.14 КоАП), за нарушение требований охраны — до 200 тыс. ₽ (ст. 7.13). Замену окон в старом фонде согласуем отдельно. Если работы затрагивают предмет охраны, подрядчика с лицензией на сохранение ОКН подбираем и координируем мы.
Логистика центра: парковка, лестницы, мусор
Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районы — зона платной парковки: с 8:00 до 20:00 первый час стоит 100–360 ₽, штраф за неоплату — 3 000 ₽. Доставку материалов и вывоз мусора планируем на утро и вечер, подъём без лифта и защиту парадной закладываем в смету: за порчу общего имущества штраф по ст. 39 Закона СПб № 273-70.
Как проходит работа
- Осмотр и вскрытие. Выезд — бесплатно. Вскрываем пол в двух-трёх точках, проверяем перекрытия, проводку, стояки, дымоходы.
- Статус дома. Реестр ОКН и предмет охраны проверяем до проекта, чтобы не делать работу дважды.
- Проект и смета. Работы по дому — отдельными строками, смета по позициям — за 1–2 дня.
- Согласования. МВК при перепланировке, КГИОП — если нужно, график шумных работ с УК.
- Черновые работы. Перекрытия, инженерия, стены. Каждый скрытый слой — акт с фото, отчёт — фото- и видеоотчёт каждую неделю.
- Отделка и приёмка. Реставрация лепнины и паркета, чистовая отделка, приёмка по классу из договора.
Проекты по теме
Старый фонд
1/4
1/4Старый фонд
1/4
1/4Вопросы и ответы
Почему старый фонд дороже новостройки?
Стены с завалом до нескольких сантиметров, деревянные перекрытия, старая проводка и стояки, потолки выше 3 м — это больше материалов и работ. За высоту больше 3 м подрядчики на рынке берут надбавку 10–20%. В смете всё это отдельными строками.
Можно ли сделать тёплый пол на деревянных перекрытиях?
Электрический — да, в тонком слое по сухому основанию и после расчёта нагрузки. Водяной — только от автономного источника и по проекту.
Что делать, если в квартире газовая колонка?
Колонку и газовую трубу переносит только газораспределительная организация по проекту. В старом фонде давление газа бывает низким, и современные колонки не работают — тогда считаем вариант с электрическим водонагревателем и проверяем выделенную мощность.
Сколько длится ремонт в старом фонде?
Дольше новостройки той же площади: вскрытие, перекрытия, сушка стен. Двушка 60–65 м² в классе «Бизнес» — около пяти месяцев. График с датами этапов — в договоре.
Когда можно шуметь в центре?
Как везде в Петербурге: по будням с 8:00 до 22:00, в выходные — с 12:00 до 22:00. Через деревянные перекрытия слышно сильнее, поэтому график согласуем с УК и предупреждаем соседей заранее.
Посчитаем вашу квартиру
Оставьте контакты — сметчик уточнит площадь и состояние квартиры и подготовит смету по позициям за 1–2 дня.