Ремонт в новостройке: с чего начать после получения ключей

15 сентября 2026 · 8 мин чтения

Новостройки Ремонт в новостройке: с чего начать после получения ключей

Редакция «Ключ на Неве»Сметчики и прорабы: ремонт квартир в Санкт-Петербурге и Ленобласти

Ключи получены, и первое желание — ехать выбирать плитку. Но плитка в этом списке ближе к концу. Сначала — приёмка квартиры и акт с недостатками, потом план электрики и сантехники, смета и договор, и только затем демонтаж и черновые работы. Разбираем порядок по шагам — с нормами и петербургской спецификой, от режима тишины в Мурино до налогового вычета на отделку.

Сначала приёмка и акт осмотра: дефекты находят примерно в 93% новостроек
План розеток, света и сантехники составляют до сметы и закупки материалов
Перепланировку согласуют в районной МВК до начала работ
В Ленобласти свой режим тишины: в воскресенье ремонт разрешён только с 15:00 до 19:00
Вычет на отделку дают, только если по договору квартира куплена без отделки

Шаг 1. Примите квартиру до ремонта

Приёмка — единственный момент, когда недостатки дома видны и бесспорно относятся к застройщику. После демонтажа, штукатурки и стяжки доказать, что трещина или перепад были до вас, почти невозможно.

По итогам 2025 года дефекты нашли примерно в 93% новостроек России. По данным компании, которая проводит приёмки, средний иск к застройщику — около 650 тыс. ₽, досудебные выплаты — 200–300 тыс. ₽. Чаще всего встречаются:

отклонение монолитных стен от вертикали;
трещины и пустоты в стяжке, если застройщик её сделал;
незамоноличенные стыки плит перекрытия;
высота потолка ниже заявленной в договоре;
слабая тяга в вентканалах кухни и санузла, перекосы окон и балконных дверей.

Всё найденное вносят в акт осмотра, и застройщик устраняет недостатки. Если проверять самим не хочется, закажите приёмку квартиры со специалистом и инструментом: лазерным уровнем, двухметровой рейкой, тестером розеток.

В тот же день перепишите в акт показания счётчиков воды и электроэнергии и сфотографируйте электрощит, стояки и вводные краны. Эти снимки пригодятся дважды: сметчику — чтобы понять, что уже есть, и вам — если через полгода придётся спорить с управляющей компанией о протечке или начислениях.

Шаг 2. Решите, когда начинать: сразу или после первой зимы

Новый дом в первые годы высыхает и даёт усадку. Скрытые дефекты чаще всего дают о себе знать в первый отопительный сезон, к февралю–марту, когда перепад температуры и влажности между улицей и квартирой наибольший. Вторая волна — через полтора-два года, когда усадка заканчивается.

Ждать год, ничего не делая, при этом не обязательно. Черновые работы — электрику, сантехнику, штукатурку, стяжку — делают сразу, а подвижки основания учитывают в технологии. Стыки разнородных материалов армируют сеткой (СП 71.13330, п. 7.2.7), по периметру стяжки кладут демпферную ленту, примыкания новых перегородок к монолиту тоже делают через демпфер. Тогда первая зима не порвёт отделку по углам.

Второй вопрос — отопление. По СП 71.13330 (п. 7.1.1) отделочные работы ведут при температуре от +5 до +30 °С и влажности воздуха не выше 60%, причём режим держат за двое суток до начала, во время работ и 12 суток после. Средняя влажность воздуха в Петербурге — 78% за год, в ноябре–январе 86–87%, отопительный сезон длится около семи месяцев. Если ключи выдали осенью, а отопление в доме ещё не запущено, штукатурка и стяжка будут сохнуть заметно дольше, и график ремонта это учитывает.

Отдельный случай — Ленобласть. Летом 2026 года спрос на ремонт там вырос на 44% по данным Авито Услуг. Подрядчика для квартиры в Мурино, Кудрове или Девяткине разумно искать заранее, ещё до передачи ключей.

Шаг 3. Определитесь, что делать с отделкой

Новостройки в Петербурге сдают в трёх вариантах, и от варианта зависит весь план работ.

Без отделки, или «бетон»: голые стены, иногда без стяжки и перегородок. Это ремонт с нуля — все этапы от разводки электрики до чистовых полов. Подробно — на странице ремонта в новостройке.
White box, или предчистовая: стены выровнены, стяжка залита, электрика и трубы разведены. Остаётся чистовая отделка — если черновой слой сделан в допуске. См. отделку white box.
Чистовая отделка застройщика: можно заезжать, но часто переделывают санузел, электрику и полы. Об этом — в статье «Отделка от застройщика: что переделывают».

Сейчас в Петербурге преобладает третий вариант: по данным Домклика, в 2025 году 83% ипотечных сделок в городе пришлись на квартиры с отделкой. Как варианты различаются по деньгам и срокам — в статье «White box, черновая или чистовая».

Шаг 4. Составьте план до сметы

Смета без плана — это смета на усреднённую квартиру. Прежде чем звать сметчика, решите хотя бы три вещи: где стоит кухня и какая в ней техника; где кровать, диван и телевизор; что будет в санузле — ванна или душ, где стиральная машина. От этого зависят число розеток, линий в щите и точек воды.

Удобнее всего собрать это в дизайн-проект или хотя бы в технический план: раскладку мебели, схему розеток и выключателей, схему сантехники и раскладку плитки. Нужен ли полный проект с визуализациями, разобрано в статье «Дизайн-проект: нужен ли». Для студии или однокомнатной квартиры часто хватает технических планов.

Минимум задают нормы. По СП 256.1325800.2016 (п. 15.28) в жилой комнате нужна хотя бы одна розетка на каждые полные и неполные 3 м периметра, на кухне — не меньше четырёх. Под электроплиту — отдельная линия медным кабелем сечением не меньше 6 мм² (п. 10.2), розеточные группы защищают УЗО или дифавтоматом на 30 мА (п. 10.13). На кухне-гостиной розеток и линий обычно нужно больше минимума: духовой шкаф, посудомоечная машина и варочная панель получают свои линии.

Если план меняет стены или мокрые зоны, это перепланировка или переустройство. В Петербурге их согласуют в межведомственной комиссии при администрации района, решение принимают не позднее 45 дней со дня подачи документов (ст. 26 ЖК РФ). Санузел и кухню нельзя переносить туда, где под ними окажутся жилые комнаты соседей (пп. 7.20 и 7.21 СП 54.13330.2022). Подробно — в статье о перепланировке.

Приедем на замер после получения ключей

Сметчик проверит стены и пол, обсудит с вами план и подготовит смету за 1–2 дня. Выезд — бесплатно.

Шаг 5. Смета, договор и порядок работ

Со сметой на руках сравнивают подрядчиков и считают бюджет. Ориентиры по классам ремонта и ценам за метр — на странице цен, а как читать смету — в статье «Сколько стоит ремонт квартиры в Петербурге». Примеры квартир в новостройках с ценой и составом работ — в каталоге: студия «Охта», однокомнатная «Лахта», «Девяткино» в Ленобласти.

В договоре проверьте четыре вещи:

вид сметы — твёрдая или приблизительная (ст. 709 ГК РФ);
класс отделки по ГОСТ Р 72509-2026 для стен, полов и плитки: с 1 февраля 2026 года таблиц допусков в СП 71.13330 больше нет, и без класса в договоре спорить о ровности не с чем;
график этапов с датами и оплатой после приёмки каждого этапа;
акты на скрытые работы — электрику, трубы, гидроизоляцию, стяжку — до того, как их закроют.

Неустойка за просрочку по договору бытового подряда — 3% цены работы за каждый день (п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей). Если в договоре стоит 0,1% в день, это меньше, чем даёт закон. Порядок самих работ, от демонтажа до уборки, разобран в статье «Этапы ремонта квартиры».

Шаг 6. Соседи, УК и режим тишины

Первые недели ремонта в новостройке — самые шумные: демонтаж, штробление, сверление. Время работ задаёт закон, и в Петербурге и Ленобласти он разный.

День	Санкт-Петербург	Ленобласть: Мурино, Кудрово, Девяткино
Будни	8:00–22:00	8:00–13:00 и 15:00–21:00
Суббота	12:00–22:00	10:00–13:00 и 15:00–22:00
Воскресенье и праздники	12:00–22:00	15:00–19:00
Штраф для гражданина	3–5 тыс. ₽ за ремонт ночью, 1–3 тыс. ₽ за шумные работы без графика	1–2 тыс. ₽, повторно в течение года 2–5 тыс. ₽

Источник: Закон Санкт-Петербурга № 273-70, ст. 8 и 38; областной закон Ленинградской области № 143-оз, ст. 3; областной закон № 47-оз, ст. 2.6. Часы для Ленобласти сведены по тексту закона.

В Петербурге шумные работы дольше часа в сутки ведут по графику, согласованному с УК или ТСЖ (ст. 38 Закона № 273-70). Дневного перерыва в городе нет, а в Ленобласти с 13:00 до 15:00 ремонт запрещён. При ремонте под ключ график шумных работ с УК согласует прораб.

Мусор — отдельная статья. Отходы капитального ремонта — бетон, кирпич, обрезки гипсокартона, плиточный клей — не относятся к коммунальным, и региональный оператор их не вывозит. Их вывозят контейнером или машиной по отдельному договору, а за мешки у дворовых баков грозит штраф по ст. 8.2 КоАП РФ. Лифт и холл на время работ закрывают защитой: порча общего имущества в Петербурге — штраф по ст. 39 Закона № 273-70.

Шаг 7. Соберите документы для налогового вычета

Расходы на отделку можно включить в имущественный вычет, но при одном условии: договор должен предусматривать покупку квартиры без отделки (подп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ). Если в ДДУ написано «предчистовая отделка» или «white box», есть риск отказа — формулировку договора проверяют до того, как планировать вычет.

Общий лимит — 2 млн ₽ на покупку и отделку вместе, то есть до 260 тыс. ₽ возврата при ставке 13%. По ДДУ право на вычет возникает с даты передаточного акта. Сохраняйте договор подряда, акты выполненных работ, чеки на материалы и платёжные документы. Мебель и бытовая техника в отделку, как правило, не входят. Подробно — в статье о вычете на отделку.

Можно ли начинать ремонт до регистрации права собственности?

С даты передаточного акта квартира передана вам, и отделочные работы без перепланировки можно начинать. Для согласования перепланировки в МВК нужны правоустанавливающие документы (ст. 26 ЖК РФ), поэтому перенос стен и мокрых зон планируют с учётом сроков регистрации.

Нужна ли стяжка в новостройке?

Зависит от пола, который оставил застройщик, и от будущего покрытия. Под ламинат, кварцвинил и крупный формат основание должно давать просвет не больше 2 мм под двухметровой рейкой (ГОСТ Р 72509-2026, табл. 5.7, классы 1–5). Если плита перекрытия с перепадами в сантиметры, без стяжки или наливного пола не обойтись. Если застройщик уже сделал стяжку, её проверяют рейкой и простукиванием.

Сколько длится ремонт однокомнатной квартиры в новостройке?

Подрядчики в Петербурге пишут на сайтах «от 30–35 дней» для однокомнатной, но опубликованные кейсы тех же компаний обычно в полтора-два раза длиннее. Срок зависит от класса, сушки штукатурки и стяжки и поставок материалов. Разбор по метражу — в статье «Сколько длится ремонт квартиры».

Когда можно шуметь в новостройке в Мурино?

Мурино — это Ленобласть, там действует областной закон № 143-оз: в будни с 8:00 до 13:00 и с 15:00 до 21:00, в субботу с 10:00 до 13:00 и с 15:00 до 22:00, в воскресенье и праздники — только с 15:00 до 19:00.

Источники: Петербург2, дефекты в новостройках 2025 года; Т—Ж, 27.07.2026, данные «Базис-недвижимости»; РБК Петербург, данные Домклика; Авито Услуги, лето 2026 года; климат Санкт-Петербурга; СЗУГМС, отопительный сезон; СП 256.1325800.2016; СП 54.13330.2022; ГОСТ Р 72509-2026; Изменение № 3 к СП 71.13330.2017; ЖК РФ, ст. 26; ГК РФ, ст. 709; Закон о защите прав потребителей, ст. 28; Закон СПб № 273-70, ст. 8 и ст. 38; Комитет по законности СПб; областной закон № 143-оз; Невский экологический оператор; КоАП РФ, ст. 8.2; НК РФ, ст. 220.