Ремонт двухкомнатной квартиры 65 м² под ключ — проект «Коломна»
≈ 78 000 ₽ за м² под ключ с материалами класса «Бизнес». Цена фиксируется в договоре после замера.
| Раздел сметы | Сумма от | Доля |
|---|---|---|
| Демонтаж, вывоз мусора, защита объекта | 253 500 ₽ | 5% |
| Черновые работы: стены, стяжка, перегородки | 1 120 000 ₽ | 22% |
| Инженерия: электрика, вода, канализация, вентиляция | 910 000 ₽ | 18% |
| Чистовые работы: покраска, полы, плитка, двери | 1 120 000 ₽ | 22% |
| Черновые материалы | 460 000 ₽ | 9% |
| Чистовые материалы по комплектации | 1 206 500 ₽ | 24% |
| Итого под ключ | 5 070 000 ₽ | 100% |
Разбивка — расчётная, по типичным долям разделов для класса «Бизнес». Точные объёмы и цены — в смете после замера.
Планировка «Коломна»
Нажмите на схему — откроется крупно.
Схема планировки: типовое расположение комнат для двухкомнатной квартиры 65 м² (9,5 × 6,8 м). Площади на схеме расчётные — под вашу квартиру проект адаптируем по замерам, перегородки и двери двигаем по согласованию.
О проекте «Коломна»
«Коломна» — двухкомнатная квартира 65 м² в дореволюционном доме: гостиная с изразцовой печью, спальня, кухня-столовая, ванная с окном, прихожая, потолки 3,6 м. Стиль — неоклассика с сохранённой лепниной: светлые стены, паркет, латунь и мрамор. Класс «Бизнес» — ремонт по дизайн-проекту с авторским надзором; под ключ от 5 070 000 ₽, около 78 000 ₽ за м², около 140 дней работ.
В Адмиралтейском районе около 95% домов дореволюционные, и ремонт начинается со статуса дома. Если он в реестре объектов культурного наследия, смотрим, что входит в предмет охраны: лепнина, печи, окна, двери. Работы, затрагивающие предмет охраны, ведутся по заданию и разрешению КГИОП и по согласованному проекту (ст. 45 Закона № 73-ФЗ); за работы без разрешения гражданину грозит штраф 15–100 тыс. ₽ (ст. 7.14 КоАП). Печь сохраняем и реставрируем изразцы; вернуть ей работу можно, только если сохранились дымоходы.
Перекрытия в таком доме — деревянные балки, иногда металлические, если дом надстраивали. До сметы вскрываем пол, проверяем опоры балок на стены и засыпку; полы здесь почти всегда меняют целиком, на деревянных балках — лёгкое основание по лагам без тяжёлой мокрой стяжки. Проводку считаем под лимит мощности дома. Ванная с окном — удача, но и лишняя влажность: гидроизоляцию заводим на стены, откос отделываем влагостойко, вытяжку ставим с обратным клапаном. Лепнину очищаем от старой побелки и восстанавливаем утраченные фрагменты.
Кому подходит «Коломна»
Тем, кто выбрал старый фонд ради пространства и истории: высота 3,6 м, печь с изразцами и лепнина — то, чего не купить в новостройке. Гостиная с печью — для гостей и долгих вечеров, кухня-столовая — для семейных обедов.
Проект для заказчика, готового к подготовительному этапу: обследованию перекрытий, выяснению статуса дома, согласованиям. Смета старого фонда всегда подробнее, чем в новостройке, а сроки длиннее — это цена работы с домом, которому больше ста лет. Что важно знать заранее — в статье о ремонте в старом фонде и на странице ремонта в старом фонде.
Комплектация «Коломна»
В проекте предусмотрено
- Проверка статуса дома и предмета охраны до начала работ
- Вскрытие пола и обследование деревянных перекрытий, опор балок и засыпки
- Новое основание пола по лагам, паркет
- Реставрация лепнины: расчистка, восстановление утраченных фрагментов
- Реставрация изразцов печи, проверка дымохода
- Новая проводка с учётом лимита мощности дома, щит с УЗО
- Замена труб до стояка, новая канализация с уклонами по СП 30.13330
- Ванная с окном: гидроизоляция, влагостойкий откос, вытяжка с обратным клапаном
- Штукатурка на высоту 3,6 м, окраска по классу 1–2 ГОСТ Р 72509-2026
- Работа по дизайн-проекту и авторский надзор
Опции по желанию
- Реставрация исторических окон по согласованию
- Электрический тёплый пол в ванной
- Встроенные шкафы и книжные полки по размерам
- Бризеры или приточная вентиляция в спальне
- Звукоизоляция пола по лагам от соседей снизу
Этапы ремонта
- Замер и смета. Сметчик приезжает на объект, снимает размеры лазером и проверяет основание. По замерам готовим смету за 1–2 дня.
- Договор с ценой, которая не изменится. Фиксируем состав работ и сумму — от 5 070 000 ₽ для «Коломна» — и график этапов с оплатой после приёмки каждого.
- Ремонт около 140 дней. Демонтаж, электрика и сантехника, стены и стяжка, гидроизоляция, плитка, чистовая отделка. Скрытые работы — на фото и в актах.
- Приёмка и гарантия. Принимаем квартиру по чек-листу вместе с вами, устраняем замечания и передаём гарантию 3 года на работы.
Из чего складывается цена
| Раздел сметы | Сумма от | Доля |
|---|---|---|
| Демонтаж, вывоз мусора, защита объекта | 253 500 ₽ | 5% |
| Черновые работы: стены, стяжка, перегородки | 1 120 000 ₽ | 22% |
| Инженерия: электрика, вода, канализация, вентиляция | 910 000 ₽ | 18% |
| Чистовые работы: покраска, полы, плитка, двери | 1 120 000 ₽ | 22% |
| Черновые материалы | 460 000 ₽ | 9% |
| Чистовые материалы по комплектации | 1 206 500 ₽ | 24% |
| Итого под ключ | 5 070 000 ₽ | 100% |
Разбивка — расчётная, по типичным долям разделов для класса «Бизнес». Точные объёмы и цены — в смете после замера.
Вопросы и ответы о проекте «Коломна»
Проверить, есть ли дом в реестре объектов культурного наследия, и запросить предмет охраны. Если квартира его не затрагивает, ремонт и перепланировка идут обычным порядком через межведомственную комиссию района. Если затрагивает — лепнина, печи, окна в предмете охраны, — нужны задание, разрешение и проект через КГИОП, а работы ведёт организация с лицензией на сохранение объектов наследия.
Это выясняем вскрытием: смотрим состояние балок, их опоры на стены и засыпку. Ванну, камень и тяжёлую мебель считаем по нагрузке, основание делаем лёгким — по лагам, без мокрой стяжки. Как проверяют перекрытия — в статье о деревянных перекрытиях.
Только если сохранились дымоходы и они исправны: при капремонтах 1970-х в части домов печи и дымоходы разобрали. Проверку дымохода ведёт специализированная организация. Если дымохода нет, печь остаётся декоративной — изразцы реставрируем, топку закрываем.
Коломна — в зоне платной парковки: с 8:00 до 20:00 первый час стоит 100–360 ₽, штраф за неоплату — 3 000 ₽. Разгрузку материалов планируем на утро и вечер вне платного окна, если это позволяет режим тишины. Парковку и доставку в центре показываем в смете отдельной строкой.
По рыночным оценкам ремонт в старом фонде примерно в полтора раза дороже, чем в новостройке: полы меняют целиком, проводку и трубы — заново, стены выравнивают на большую высоту. Базовая цена класса «Бизнес» для новостройки — 65 000–90 000 ₽/м², для этого дома она выше. Резерв на скрытые дефекты — отдельной строкой сметы, тратим его только по акту вскрытия с фото.
Полезно почитать
Похожие проекты
«Крестовский»от 4 030 000 ₽
«Московский»от 4 220 000 ₽
«Ржевка»от 2 280 000 ₽
«Васильевский»от 3 430 000 ₽Изображения — визуализации проекта «Коломна». Под вашу квартиру проект адаптируем по замерам.